土地区画整理事業の住宅ローンには気をつけろ！

土地区画整理事業とは
道路、公園、河川等の公共施設を整備・改善し、
土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る事業のとこ。
つまり、勝手に建物が建ったりせず、ちゃんと計画的に
街の整備が行われるということ。

昔からの地主さんの土地を施工者が一度お預かりし、
事業費に充てるための「保留地」にします。

施工者のほとんどは、いわゆる行政（都市再生機構、
県や市の開発公社など）か、７人以上の地主さんが作った
土地区画整理組合です。
（私のマンションの場合はUR都市再生機構でした）

従前の土地が新しい土地に切り替わるのは、
土地区画整理事業が完了した際、
仮換地が「正式な換地」となった時です。


保留地とは
地主さんから減歩により土地を一度お預かりして、
新たに生み出した土地のことで，
その売却収入は土地区画整理事業の財源の一部となります。
保留地は、換地処分が完了するまでは土地の登記簿が存在しません。
換地処分が完了するのは土地区画整理事業が正式に
終了する時ですから、およそ5年から10年はかかります。


住宅ローンを組む時の問題点
保留地は、換地処分が完了するまで土地の登記簿が
存在しないということです。
保留地を購入、もしくは保留地内のマイホームを購入しようと
金融機間に融資を申し込んでも、抵当権設定ができないので
融資を受けにくいという弊害があります。
基本的に組める住宅ローンは限られていて、
施工者の提携ローンか、住宅金融公庫、市内の保留地ローンを
取り扱っている金融機関のみになります。
保留地や、保留地内のマイホームを購入する時には
施工者になんの住宅ローンが組めるのかを事前に
きちんと確認しておく必要があります。




なぜ金融機関が貸ししぶるのか
土地区画整理事業は公共事業です。
抵当権を設定できないからといって、公共事業に対して
金融機関が住宅ローンを貸し渋るのはなぜなのか。
現実に、施工期間中にトラブルが発生し事業が中断しているケース、
大幅に事業の終了が遅れて保留地のままの状態が続いているケース、
保留地が相当に売れ残っている区画整理事業地があるからです。
こうなると、いつまでたっても抵当権は設定できません。
抵当権がない間にもし支払いが滞った場合、
銀行は住宅ローンを回収できなくなるからです。

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